Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất đã có sổ đỏ mới nhất năm 2020
Điều kiện cần khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
khi mua bán nhà đất thì phải làm thủ tục sang tên, nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua (lưu ý điều này dễ xảy ra tranh chấp).
Quy trình này được áp dụng phổ biến và thống nhất tại tất cả các địa phương trong nước về mua bán nhà đất đã có sổ đỏ, Tiến hành các bước như sau:
 

1. Đặt cọc mua bán nhà đất đã có sổ đỏ (không bắt buộc)

Đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn (thỏa thuận, phải có biên bản đặt cọc hoặc hợp đồng cọc giữa 2 bên) để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Nội dung đặt cọc về cơ bản gồm các vấn đề dưới đây:
- Thông tin pháp lý người bán, vợ, chồng hoặc người đồng sở hữu với người bán nếu có (họ tên, CMND/CCCD/Passport (còn hiệu lực), hộ khẩu thường trú…)
- Giấy chứng nhận kết hôn hoặc trường hợp người bán chưa kết hôn phải có giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú hoặc trường hợp vợ chồng đã ly hôn phải có giấy chứng nhận ly hôn và xác nhận phân chia tài sản của tòa án.(*)
- Di chúc thừa kết hợp pháp trong trường hợp bất động sản bán là tài sản thừa kế.
- Thông tin pháp lý người mua (họ tên, CMND/CCCD/Passport (còn hiệu lực), hộ khẩu thường trú…)
- Thông tin mô tả về bất động sản giao dịch (diện tích đất, diện tích xây dựng, hiện trạng, số sổ đỏ, địa chỉ trên sổ đỏ…)
- Tổng số tiền hai bên đã thỏa thuận mua bán
- Số tiền đặt cọc mua bán nhà đất có sổ đỏ
- Các đợt thanh toán tiền tiếp theo và hình thức thanh toán
- Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) nhà đất tại phòng công chứng.
 
Các trường hợp đặt cọc có thể xảy ra như sau:
Trường hợp 1: Bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán (chuyển nhượng)
– Nếu bên mua không mua thì tiền đặt cọc thuộc về bên bán hoặc trả lại cho bên mua (thường thì mất cọc). Căn cứ trên giấy bên nhận hoặc hợp đồng cọc thỏa thuận giữa hai bên. 
Trường hợp 2: Nếu hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) được giao kết, thực hiện
– Tiền sẽ đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.
Trường hợp 3: Nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán (chuyển nhượng)
– Thường thì bên bán phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (còn gọi tiền phạt cọc). 
Lưu ý:
– Hai bên có biên bản đặt cọc hoặc hợp đồng cọc thỏa thuận hai bên, thì thực hiện theo thỏa thuận.
– Cách ghi trong nội dung trong các loại giấy tờ thỏa thuận trên (vì từ ngữ khác nhau có thể dẫn tới hậu quả khác nhau).
 

2. Công chứng hợp đồng mua bán (chuyển nhượng)

Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) tại Văn phòng công chứng (tư nhân) hoặc Phòng công chứng (của Nhà nước) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì hai bên cần chuẩn bị các giấy tờ như sau:
 
Các loại giấy tờ bên bán cần chuẩn bị:
- Bản gốc Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng + 4 bản photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
- Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
- Bản gốc Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân + 4 bản photo công chứng (xem lại phần chi tiết (*) bên trên)
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ nhà đất) đang giao dịch.
 
Các giấy tờ bên mua cần chuẩn bị:
- Bản gốc Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng + 4 bản photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
- Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
- Bản gốc Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân + 4 bản photo công chứng (xem lại phần chi tiết (*) bên trên)
 
Lưu ý: Người mua hoặc người bán điền vào Phiếu yêu cầu công chứng, thường Phiếu yêu cầu công chứng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).
Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.
 
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng
Khi ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) tại tổ chức công chứng, các công chứng viên sẽ xác nhận xem hai bên đã hoàn tất thủ tục thanh toán hay chưa, sau đó mới giao hợp đồng đã được công chứng, sẽ có tới 05 bản trong đó có 01 bản lưu tại văn phòng công chứng, 01 bản giao cho người bán và 03 bản sẽ giao cho người mua.
 
Sau khi đã có đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất đã có sổ đỏ, người mua cần sang tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch. Các bước thực hiện như sau:
- Đến Chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế TNCN.
- Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc nhà nước.
- Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.
 
Lưu ý với bên mua: Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… thì nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Theo phiếu hẹn đến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả.
- Đối với thủ tục sang tên sổ đỏ, thời gian xử lý tối đa là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.

3. Các loại thuế cần phải nộp khi mua bán chuyển nhượng nhà đất

Về việc nộp thuế TNCN, bên bán thường khấu trừ số tiền nộp thuế cho bên mua để bên mua tự đi kê khai nộp thuế và thực hiện tiếp quy trình sang tên sổ đỏ trên phòng địa chính quận/huyện.
Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% tổng giá trị tài sản;
- Thuế trước bạ: 0,5 % tổng giá trị tài sản;
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
- Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).